Exercer un recours contre un permis de construire
La procédure à suivre
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Le permis de construire est un acte administratif unilatéral. Il doit répondre à des règles
strictes, conformément aux codes en vigueur, en particulier ceux de l'urbanisme, ainsi qu'à celles
du règlement local, édicté par le PLU.
Un permis de construire n'est pas un acte définitif, il est toujours accordé sous
réserve du droit des tiers.
Tout porteur de projet, une fois son permis obtenu, doit l'afficher bien en vue sur son terrain, pendant une durée de deux mois, préalablement au début de ses travaux, afin que les tiers puissent
le contester.
Ce délai de deux mois permet à ces derniers d'exercer un recours (gracieux ou contentieux), auprès du signataire de l'acte.
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Au moulin des Chânières, le constructeur, malgré son expérience de 30 ans dans le métier, n'a pas affiché son permis de construire avant d'entamer ses travaux. |
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Comment exercer ce recours ?
Si vous constatez un affichage de permis de construire auprès de chez vous, la première démarche à suivre est de relever les informations nécessaires sur celui-ci (références, date, ville), puis, de vous adresser à la mairie concernée pour demander à consulter ledit permis.
Ce projet peut vous déranger, pour des raisons qui vous appartiennent :
- Nuisances de voisinage
- Atteinte au paysage
- Atteinte à votre cadre de vie
- Atteinte à la propriété privée
- Etc.
⚠️ Les possibilités de
recours se sont durcies. Vous devez avoir un réel intérêt à agir, qu'il vous faudra être en mesure de démontrer devant
le juge administratif.
Dans ce cas, vous pouvez exercer un recours gracieux auprès de l'auteur de l'acte. Ce courrier devra être correctement
argumenté. Il peut être utile d'y démontrer votre intérêt à agir, ainsi que de relever quelques irrégularités du
dossier.
Il devra être adressé en courrier recommandé avec AR à l'administration signataire de l'acte (la mairie, le plus
souvent).
⚠️ Attention, vous devrez
adresser une notification de recours, avec copie de celui-ci, au bénéficiaire du permis (appelé aussi
pétitionnaire), toujours en recommandé avec AR. Gardez bien toutes vos preuves de dépôt, ainsi que les AR à leur retour.
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Dans notre affaire, le constructeur, bien
qu'informé du recours, a continué ses travaux de plus belle, tout en commettant des infractions
sur son terrain, comme sur le terrain d'autrui.
Sa condamnation par le TGI des Sables d'Olonne ne l'a pas freiné pour autant. |
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La réponse de
l'administration
L'administration a alors deux mois pour faire droit, ou non, à votre demande. Différentes situations peuvent alors se
présenter :
- Si l'acte est entâché d'une irrégularité impactant
l'intégralité du projet, il devrait purement et simplement être retiré.
- Il peut y avoir une médiation entre les parties
(mairie, pétitionnaire, tiers).
- L'auteur peut rejeter votre demande : soit
explicitement, par un courrier en réponse, soit tacitement, par une absence de courrier à l'échéance des
deux mois.
⚠️ Soyez très attentifs
aux délais ! |
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Notre demande auprès de la mairie a été
refusée explicitement, par courrier. |
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Vos recours en cas de rejet
Dans le cas d'un rejet, implicite ou explicite, vous disposez alors d'un nouveau recours de deux mois pour
exercer un recours contentieux auprès du tribunal administratif compétent (TA de Nantes, pour la Vendée). A ce
stade, il est plus prudent de se faire assister par un avocat, spécialisé en droit de l'urbanisme de préférence. |
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A l'issue des deux mois, nous avons lancé la
procédure contentieuse à l'encontre de ce permis de construire. |
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Gérer l'urgence : faire
stopper les travaux
⚠️ La loi Macron a
considérablement réduit les possibilités de démolition suite à l'annulation d'un permis de construire, de telle sorte que
certains promoteurs peu scrupuleux sont tentés de réaliser leurs travaux au plus vite, avant que les jugements ne
soient rendus.
Dans le cadre de votre action, l'urgence sera donc de faire stopper les travaux dès que possible. Vous disposez en ce
sens de plusieurs outils juridiques :
- Le plus rapide est de demander le retrait de l'acte à
la mairie, ainsi que l'arrêt des travaux.
- Si votre requête n'aboutit pas, et en cas d'infraction
au permis de construire, vous pouvez obtenir un arrêté interruptif de travaux auprès du maire.
- Le référé suspension : c'est une procédure accélérée,
devant le tribunal administratif, justifiée par l'urgence de la situation. Cela reste assez long, de
quatre à cinq mois, ce qui peut laisser le temps au constructeur de terminer ses travaux. De plus, ce type
de référé ne juge que la forme (respect des règles de procédure), et non le fond.
- S'il y a des atteintes de droit privé, une prodédure
en référé devant le tribunal de grande instance pourra être engagée. Attention, le juge civil n'a pas la
compétence pour juger de la validité du permis de construire. Cependant, une condamnation en ce sens ne
devrait être ignorée des parties concernées.
⚠️ Pour augmenter vos
chances d'obtenir un arrêté interruptif de travaux, relevez les infractions sur le chantier, et faites-les constater par
huissier. Adressez un courrier RAR à la mairie en listant les infractions, afin de motiver votre demande.
Tenez un journal de tous les évènements, qu'ils vous apparaissent importants ou non. Au fur et à mesure des
faits, vous serez amené à le consulter pour vous raffarîchir la mémoire. Dans le cadre d'une procédure juridique, cela
pourra vous être utile à tout moment. |
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Le signalement des infractions en date du 13
avril 2017, et de multiples sollicitations nous ont permis d'obtenir un arrêté interruptif de
travaux le 20 juillet 2017. Cet arrêté sera pourtant enfreint à quatre reprises : en juin et
octobre 2018, puis en juin et en octobre 2019. |
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Les possibilités de
régularisation
Un permis entâché d'irrégularités peut être régularisé par la délivrance d'un permis modificatif. Cependant, celui-ci
est destiné à corriger des défauts mineurs qui ne remettent pas en cause l'intégralité du projet. |
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Dans le cas du chantier des Chânières, le
contructeur s'est trouvé confronté à une difficulté majeure : ses infractions sur son
terrain étaient non seulement contraires au permis, mais également contraires aux règles
d'urbanisme. Elles ne pouvaient donc pas être régularisées par un permis modificatif.
Cependant, il a tout de même déposé un premier modificatif en mai 2017, puis un second en
septembre 2017. Ces deux modificatifs, destinés à régulariser les infractions, ont été rejetés
par le service instructeur.
Qu'à cela ne tienne, les modifications "gênantes" ont été retirées de la demande, de
sorte que le modificatif soit de nouveau présenté à l'administration pour le contrôle de
légalité. Visiblement purgé de ses défauts, la mairie l'a alors validé.
Ce modificatif, apparaissant irrégulier
sur la
forme, comme sur le fond, a donc fait
l'objet
d'un recours gracieux de notre part. A
l'instar
du précédent, il a été rejeté, si bien
que nous
avons dû, pour la seconde fois, saisir
le
tribunal administratif. Toutes nos requêtes administratives ont été rejetées à ce jour, mais les procédures ne sont pas terminées.
Par ailleurs, le permis ayant été obtenu à la suite de fausses déclarations ayant eu pour
effet de contourner des règles d'urbanisme, il est toujours possible de le retirer, tel que
confirmé par la jurisprudence :
Un permis obtenu par fraude peut être retiré à tout moment (Conseil d'État N°
412663 - 16 août 2018)
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