Le zonage des PLU

Un outil au service de l'intérêt général(en principe)

Introduction

• Nous dépendons d'un système global, et l'usage que nous faisons de notre terrain a une répercussion sur les infrastructures qui s'organisent autour de lui. Il en va ainsi des réseaux divers (énergie, routes, etc.)
• Nous partageons un territoire commun, et toute transformation de son essence laisse une trace pérenne pour les générations à venir. Cela n'impacte pas uniquement notre parcelle propre, mais également la société elle-même (harmonie de nos paysages, autonomie alimentaire, etc.), ou encore la biodiversité.
• L'expérience a montré qu'une zone construite est un espace définitivement artificialisé, jamais rendu à la nature. Or, la loi "ZAN" vise les 0% d'artificialisation nette, pour garantir un avenir viable.

Définition

1. La protection des ressources naturelles (eau, biodiversité, etc.)
2. L'équilibre des ressources économiques (agriculture, tourisme, autres activités du secteur tertiaires, etc.)

Le foncier : objet de toutes les convoitises

• Une ressource qui se raréfie  : La fréquentation de notre région a augmenté de manière significative ces dernières années, tant au niveau de sa population que de l'afflux touristique. Les constructions et structures nécessaires ont généré une artificialisation des sols importante, qui doit être maîtrisée pour équilibrer les différents enjeux (économiques, environnementaux, etc.)
  Aussi, les droits à construire sont désormais strictement limités aux zones déjà urbanisées, ou en limite de ces dernières, pour éviter le "mitage", trop gourmand en ressources.
  Certaines professions sont touchées de manière significative par ces nouvelles mesures.
• Une réglementation peu ou mal appliquée  : Le respect du droit de l'urbanisme ne fait pas partie des priorités des collectivités locales. Il est difficile à appliquer, comprend des lourdeurs administratives.
• Conséquence sur les pratiques locales  : L'absence de régularisation permet la poursuite d'une exploitation commerciale non conforme au PLU.
  Les régions du sud de la France, touchées par ce phénomène bien avant nous, ont d'ores et déjà renforcé les contrôles dans ce domaine.
  Ceux qui ont pris pour habitude de s'affranchir des règles, désormais limités dans ces régions, tentent d'imposer leurs méthodes aux communes du littoral vendéen , encore peu habituées à ce type d'infractions.
  
  

Les principes du zonage dans les documents d'urbanisme

Les principales zones (Extraits PLU Vairé - 2024)

• Les zones urbaines
• La zone urbaine est dite « zone U ». « Elle correspond aux secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. »
• Les zones à urbaniser
• La zone à urbaniser est dite « zone AU ». Elle correspond aux secteurs de la commune destinés à être ouverts à l'urbanisation.
• Les zones agricoles
• La zone agricole est dite « zone A ». Elle correspond aux secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
• Les zones naturelles et forestières
• La zone naturelle et forestière est dite « Zone N ». Elle correspond aux secteurs, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels, soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles, soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d’expansion des crues.

Respect de la trame verte et bleue

Le PLU de 2021

Vairé, un décalage manifeste entre les objectifs affichés du Grenelle et les autorisations accordées sur le terrain

Vers la grenellisation - PLU 2013 -> PLU 2021
"LA CHAUSSERIE"
Ces modifications ont été opérées malgré les avis défavorables de l'état. Quels arguments d'intérêt général ont été avancés pour motiver la décision ?
Zone classée : agricole + éléments de paysage (bâti et espaces), de patrimoine, point de vue à protéger, à mettre en valeur, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques.	Zone classée : zone rurale à vocation d'hébergement touristique.
"LES CHÂNIÈRES"
Là encore, on peine à voir quelle argumentation sérieuse a pu être avancée pour justifier ce "déclassement"... La zone est dans la continuité d'un corridor écologique, réservoir de biodiversité et d'une faune protégée riche et variée.
Zone classée  : agricole + éléments de paysage (bâti et espaces), de patrimoine, point de vue à protéger, à mettre en valeur, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques.	Zone classée : agricole.
"LA FLAIVIAIRE"
Je n'ai plus les documents graphiques liés à l'ancien PLU, mais le hameau bénéficiait, lui aussi, d'une protection au titre des prescriptions architecturales. La délimitation de cette zone a également disparu des nouveaux documents graphiques.

Et l'affaire du moulin des Chânières, dans tout ça ?

• Non-conformité des constructions
• Le projet ne respecte ni le permis de construire accordé, ni les règles du PLU.
  Il a fait l'objet d'un arrêté interruptif de travaux en 2017. Si quelques points ont été régularisés, d'autres sont toujours d'actualité.
• Parmi ces derniers :
• La filière d'assainissement non conforme.
• Le défaut des places de stationnement.
• L'usage de meublés de tourisme.


• Que fait la police ? ... Quand l'usage contraire aux règles d'urbanisme est exposé aux yeux du monde
• Il appartient au maire, par l'usage de son pouvoir de police, de faire respecter les règles d'urbanisme sur son territoire. Dans ce contexte, il en en situation de "compétence liée", cela signifie qu'il est obligé de le faire.





• Qui gère les locations ?
  Les membres de la SCI étant domiciliés en Alsace, il faut donc du personnel pour gérer les locations.
• Le zonage définit des usages précis. Or, la fréquence des flux logistiques sur le site (interventions techniques et intendance quotidienne) démontre que nous ne sommes plus en présence d'un usage d'habitation classique, mais bien d'une activité à type de résidence de tourisme.
• Le maintien de l'activité malgré les signalements interroge sur l'efficacité des contrôles de conformité.


• Conséquences de la non-conformité 

• Conséquences humaines :

  Malgré cela, l'activité locative continue, apportant son lot de nuisances aux habitants réguliers du hameau :
• Atteintes diverses aux biens et aux personnes (faits documentés).
• Stationnements anarchiques et dangereux.
• Augmentation du trafic routier sur un axe non adapté.
• Pollution lumineuse.

• Conséquences légales :

  Selon le code de l'urbanisme, les travaux non autorisés sont constitutifs d'un délit (cf L. 481-1 à L. 481-3 du code de l'urbanisme). À ce jour, nous n'avons toujours pas pris connaissance d'une quelconque étude de filière concernant l'assainissement réalisé.
  Aussi, nous avons toutes les raisons d'être inquiets quant aux conséquences de déversements d'effluents non contrôlés, en amont d'une large zone humide protégée.

Vous aussi, vous rêvez d'une société plus équitable ?